No
es novedad que los propietarios de un inmueble que se encuentra
alquilado deben inscribirse en la AFIP y pagar distintos impuestos,
según su categoría de contribuyente. Sin embargo, el mercado de los
alquileres suele ser bastante informal y no todos los dueños cumplen con
estas obligaciones. Esta semana, el ente recaudador dispuso un nuevo
registro para declarar los contratos de locación, tal como estaba
previsto en la Ley de Alquileres vigente desde julio del año pasado.
A
partir del próximo mes, los contratos se deberán ingresar en el
Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), disponible en la página de
la AFIP. ¿Qué obligaciones impositivas surgen para los propietarios? Son
las mismas que ya estaban vigentes:
Para
registrar los alquileres como monotributista, el total de la
facturación anual del contribuyente no debe superar los $1,7 millones y
no se debe contar con más de tres inmuebles alquilados o más de tres
actividades económicas desarrolladas. En ese caso, se debe registrar el
contrato de alquiler, emitir comprobantes tipo “C” y declarar los
inmuebles en la presentación de Bienes Personales. En cuanto al pago de
Ingresos Brutos, en la ciudad de Buenos Aires, desde diciembre del año
pasado, están exentos los alquileres cuyo valor mensual esté por debajo
de los $30.000.
Los
contribuyentes registrados en el Régimen General (que pagan IVA y
Ganancias), deben emitir comprobantes tipo “B” a los consumidores
finales o exentos en IVA. Tiene que estar inscripto en el IVA, presentar
las declaraciones juradas y declarar las rentas en la presentación
anual de Ganancias y el inmueble en Bienes Personales.
Los contratos que se deben declarar en el nuevo régimen son:
- Locaciones de bienes inmuebles urbanos
- Arrendamientos sobre bienes inmuebles rurales
- Locaciones temporarias de inmuebles (urbanos o rurales) con fines turísticos, de descanso o similares
-
Locaciones de espacios o superficies fijas o móviles dentro de bienes
inmuebles como locales comerciales, supermercados, hipermercados,
shoppings o galerías de compras.
“Este
tipo de regímenes de información que ya existen nunca contribuyeron a
la formalización de la economía. Eso se evidencia en que después de esta
lógica de la información permanente, la burocracia y el
reglamentarismo, cada vez la informalidad es mayor”, señaló Iván
Sasovsky, fundador de Sasovsky & Asociados. “Para los que están
formalizados, va a implicar mayores costos y esos se va a trasladar a
los precios. Para los que no estaban formalizados, estas cuestiones
espantan aún más y suben el premio al evasor”, agregó.
Desde
el sector inmobiliario aseguran que la rentabilidad para los
propietarios hoy está en los niveles más bajos históricamente. Según los
datos de la plataforma Zonaprop, la rentabilidad en 2020 fue de 2,45%
bruto anual, en baja con respecto a 2019. Es decir, el propietario
necesita 40,8 años de alquiler para recuperar la inversión en su
inmueble.
“El
costo impositivo siempre se traslada; el tema es que los márgenes de
rentabilidad del real estate son muy bajos, cada vez más chicos y el
riesgo de tener un inquilino, hoy por hoy, es altísimo porque no tenés
garantizado que si el inquilino no cumple, puedas sacarlo”, agregó
Sasovsky.
Para la
especialista en impuestos Florencia Fernández Sabella, el mercado de los
alquileres, principalmente los destinados a vivienda, es muy informal y
los esfuerzos del fisco en diferentes gobiernos fueron en el sentido de
buscar su formalización y registración. “En 2017 se permitió que las
personas que no tengan vivienda propia puedan deducir de su impuesto a
las Ganancias una parte de lo que pagan por sus alquileres. Como para
poder tomar la deducción, el inquilino debe presentar la factura, fue
una forma de buscar que los inquilinos presionen a los propietarios y
que ello derive en la declaración de tales alquileres. Pero esta
estrategia no fue efectiva y el mercado de los alquileres para vivienda
siguió siendo un ámbito de informalidad”, señaló.
“La
resolución de la AFIP que crea un registro de contratos de locación de
inmuebles es un intento de exigir a los propietarios la registración de
sus contratos de alquiler y establece que las penalidades por su no
cumplimiento recaigan sobre el locador. El fisco ya había intentado
crear registros de contratos en 2010 mediante la RG 2820″, detalló.
Según explicó Fernández Sabella, el nuevo registro no genera costos
extras directos porque es gratuito, pero suma al costo de administración
que los locadores como contribuyentes tienen que absorber por generar
esa renta en adición a los impuestos que ya pagan.
Según
Gabriel Hermida, socio de impuesto de Auren, el nuevo registro va a
obligar a más propietarias e inmobiliarias a “blanquear” pero al mismo
tiempo puede generar más evasión. “Por la deducción del gasto en
Ganancias para el inquilino, ya estaba previsto que los propietarios
blanqueen. Pero el tema del registro también va a hacer que más gente
trate de no blanquear estos alquileres y siga tratando de alquilar sin
contrato. Esto es un riesgo alto, por si en algún momento quiere
desalojar a un inquilino que no se va”, señaló.
¿Cuál
es el impacto al blanquear? “Los monotributistas pagan ganancias dentro
de la cuota del monotributo, los que son sujetos de ganancias por otras
rentas, van a agregar esta renta por alquileres o pueden optar por ser
monotributistas para esta actividad. Deben pagar Ingresos Brutos,
cualquiera sea la condición que elijan”, detalló el especialista.
Sin
embargo, advirtió que al hacer la declaración de los contratos, la AFIP
puede detectar si no se presentó ese contrato en el pasado y puede
haber penalidades.
Fuente: Diario Chaco
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